La “compraventa” entre familiares: Un riesgo patrimonial que la justicia no perdona
Es una práctica frecuente: un padre o madre, queriendo favorecer a un hijo o proteger un bien de futuros conflictos, decide "venderle" su propiedad.
Lo que parece una solución definitiva suele ser el inicio de un conflicto judicial complejo. Mi análisis de la jurisprudencia es claro: estas operaciones son reversibles y conllevan riesgos serios para quienes las intentan.
El riesgo para quien intenta traspasar el bien
Si estás pensando en usar una compraventa para encubrir una donación y evitar que otros herederos reciban su parte, estás ante un acto de simulación relativa. El riesgo no es solo perder la propiedad en el futuro. Es enfrentar un juicio de nulidad que dejará al descubierto la falta de causa lícita.
La Corte Suprema ha sido tajante. En el fallo Rol 5038-2024, el máximo tribunal confirmó que cuando se usa un contrato para burlar las asignaciones forzosas, el acto es nulo de nulidad absoluta. No solo cae la venta, sino también cualquier derecho accesorio, como los usufructos constituidos para que el vendedor siga viviendo en la propiedad.
La solución para el heredero perjudicado
Para quien ve cómo un hermano o un tercero "compra" los bienes de sus padres por precios irrisorios, la respuesta es sí, es reversible. Pero los tribunales chilenos operan bajo el principio de pasividad: la justicia no actúa de oficio. Para recuperar esos bienes, hay que iniciar una acción de simulación y nulidad absoluta.
1. ¿Quiénes pueden demandar?
No cualquiera puede impugnar. Como quedó establecido en el fallo Rol 14072-2022 de la Corte Suprema, se requiere un interés legítimo y actual. Este derecho recae principalmente en los legitimarios: hijos, cónyuge sobreviviente o ascendientes. Ellos son los titulares de la acción para proteger su legítima, la cuota de la herencia que la ley les asegura y que nadie puede quitársela mediante contratos ficticios.
2. ¿Cómo se recupera el bien?
Una vez probada la simulación, el efecto es la restitución total. En casos recientes, como el Rol 16309-2024 de la Corte de Apelaciones de Santiago, la justicia ordenó cancelar las inscripciones vigentes en el Conservador de Bienes Raíces para que las propiedades volvieran legalmente al patrimonio del fallecido. El bien entra entonces en la partición de la herencia y se reparte entre todos los herederos.
El éxito depende de la prueba
La justicia exige pruebas concretas. Los jueces basan su decisión en presunciones como las siguientes:
- El precio vil: ventas por montos muy inferiores al mercado, como en el caso del 2° Juzgado de Letras de Punta Arenas (Rol C-1742-2010), donde una casa fue "vendida" por solo $3.000.000.
- Falta de flujo de dinero: si el comprador no tiene cartolas bancarias que acrediten el pago real, la venta se desmorona.
- Posesión material: si el vendedor nunca se fue de la casa, como ocurrió en el fallo Rol C-7042-2023 de Temuco, se presume que nunca hubo intención de vender.
Un mal planteamiento de la demanda puede llevar al fracaso, como ocurrió en el Rol C-32-2014 del 11° Juzgado Civil de Santiago, donde la falta de rigor probatorio consolidó el perjuicio.
Mi compromiso con tu patrimonio
Como abogado, mi labor es ofrecerte una ruta clara y directa.
- Si buscas proteger tu patrimonio: consultoría técnica para realizar planificaciones legales que no vulneren la ley y eviten futuras nulidades.
- Si eres el afectado: gestiono la recopilación de antecedentes financieros y conservatorios necesarios para construir una estrategia de prueba sólida que permita revertir estos actos.
Evitar o resolver estos conflictos requiere una gestión directa, ajustada a la realidad de nuestros tribunales.
Carlos Holtzmann Abogado
Directo. Resolutivo. Profesional.