Auditoría Inmobiliaria y Estudios de Títulos
Comprar, vender o arrendar un inmueble no es un simple trámite, es una transferencia crítica de capital.
Audito tus operaciones y blindo tu inversión inmobiliaria con rigor registral, bloqueando estafas, vicios ocultos y embargos que pongan en riesgo tu patrimonio.
Estudios de Títulos (Auditoría de 10 Años)
No basta con revisar quién es el dueño actual. Audito la matriz de inscripciones del Conservador de Bienes Raíces hasta 10 años atrás. Detecto hipotecas, embargos, servidumbres y errores de inscripción antes de que firmes, evitando que compres un problema.
Redacción de Promesas y Compraventas
Estructuro y redacto el andamiaje legal de tus transacciones. Diseño contratos de promesa y compraventas blindados, estableciendo multas penales severas y condiciones estrictas para proteger tu capital si la contraparte decide incumplir.
Arrendamientos y Precarios
Un arriendo seguro nace de un contrato blindado. Redacto instrumentos de arrendamiento con cláusulas estrictas para proteger tu flujo de caja desde el día uno. Si el incumplimiento ya existe, asumo el litigio bajo la 'Ley Devuélveme mi Casa' o juicios de precario para desalojar morosos y recuperar tu propiedad de inmediato.
Preguntas Frecuentes sobre Inmuebles en Chile
¿Por qué es altamente recomendable hacer un Estudio de Títulos de 10 años?
Porque la ley chilena establece que 10 años es el plazo máximo para la prescripción de la mayoría de las acciones legales. Si compras una propiedad que tuvo un error de venta o una deuda no saneada hace 8 años, un tercero podría demandarte y quitarte el inmueble.
El Estudio de Títulos es tu único escudo legal para asegurar que la propiedad es 100% tuya.
Heredé una casa con mis hermanos, ¿podemos venderla de inmediato?
No.
Para vender una propiedad heredada, la ley exige que el trámite de la Posesión Efectiva esté terminado y que la propiedad esté inscrita a nombre de todos los herederos en el Conservador de Bienes Raíces (lo que se llama "Inscripción Especial de Herencia").
Además, para venderla legalmente, todos los herederos deben estar de acuerdo y firmar la escritura (o haber otorgado un mandato especial).
Te asesoro para regularizar este proceso paso a paso.
¿Qué es una cláusula penal en el Contrato de Promesa?
Es tu seguro contra arrepentimientos.
Al firmar una promesa de compraventa, el comprador inmoviliza capital y el vendedor saca la propiedad del mercado. Si alguna de las partes se echa para atrás sin justificación legal, la cláusula penal establece una multa automática (generalmente un 10% del valor de la propiedad) que se cobra de inmediato.
Redacto estas promesas para que el castigo por incumplimiento sea efectivo y disuasivo.
Mi arrendatario dejó de pagar y se niega a irse, ¿qué hago?
Con la entrada en vigencia de la Ley 21.461 (Ley Devuélveme mi Casa), el escenario cambió a favor del propietario.
Si tu contrato está bien redactado y las firmas autorizadas ante notario, podemos iniciar un procedimiento monitorio. El juez ordenará el pago de lo adeudado en 10 días, y de no concretarse, decretará el desalojo con el auxilio de la fuerza pública en un plazo muchísimo más corto que en los juicios antiguos.
¿Puedo cortarle el agua o la luz a un arrendatario para que se vaya?
Absolutamente no.
Hacerlo es ilegal, te expone a querellas penales o recursos de protección, y le dará a la contraparte el papel de víctima en el tribunal, retrasando el desalojo. El único camino seguro es la presión judicial formal.
Mi trabajo es recuperar tu inmueble por la vía legal, sin arriesgar tu posición.
¿Puede el dueño terminar mi contrato de arriendo de forma unilateral?
Sí, pero no puede echarte de un día para otro ni notificarte "de palabra".
La ley chilena exige un procedimiento formal llamado desahucio, que debe ser notificado a través de un notario o un receptor judicial.
Además, la ley te otorga un plazo de gracia para mudarte. Si tu contrato es mes a mes o indefinido, tienes derecho a 2 meses de plazo, sumando un mes adicional por cada año completo de arriendo (con un tope de 6 meses).
Si el arrendador intenta saltarse estos plazos o te hostiga para salir, te asesoro para defender tus derechos y hacer que se respete la ley.
¿Qué pasa conmigo si el dueño vende la propiedad mientras la arriendo?
La regla general en Chile es estricta: "el nuevo dueño no está obligado a respetar el arriendo" (Art. 1962 del Código Civil).
Si compran el inmueble, el nuevo propietario puede exigirte que desocupes. Sin embargo, existe una herramienta legal para blindarte: si tu contrato de arriendo fue redactado por Escritura Pública y protocolizado.
Mi asesoría preventiva para arrendatarios consiste en redactar tu contrato bajo esta solemnidad para que, pase lo que pase o quien sea que compre, el nuevo dueño esté obligado por ley a respetar tu plazo de arriendo pactado.
¿Qué es el mes de garantía, cuándo lo pueden retener y cuándo deben devolverlo?
La garantía es un fondo de resguardo que entregas al inicio del contrato exclusivamente para cubrir daños materiales a la propiedad o deudas de servicios (luz, agua, gastos comunes) al momento de irte. No sirve para pagar tu último mes de arriendo.
El arrendador solo puede retener este dinero si demuestra (con boletas o presupuestos) que debió reparar daños imputables a ti, excluyendo el deterioro natural por el uso del tiempo.
Si entregas el inmueble en buenas condiciones y sin deudas, el dueño tiene la obligación legal de devolverte la garantía (generalmente reajustada) en el plazo fijado en el contrato.
Si el arrendador se niega injustificadamente a devolverla, estructuro el requerimiento formal para exigir su restitución inmediata.
¿Qué es un juicio de "Precario"?
Es la acción legal que ejecuto cuando tu propiedad está ocupada por alguien que no tiene un contrato de arriendo ni ningún título para estar ahí (ej. un familiar que no se quiere ir, o un tercero que se instaló por "ignorancia o tolerancia" tuya).
El objetivo es que un juez ordene la restitución inmediata del inmueble.